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Les charges locatives

 

Les charges sont l’ensemble des dépenses qui pèsent sur le lieu loué. Elles se composent habituellement des charges communes (électricité des communs, nettoyage, ascenseur, taxe d’enlèvement des immondices...) et des charges de consommation individuelles (eau chaude, eau froide, chauffage).

Les charges ne doivent pas être confondues avec le loyer. La loi prévoit que les charges doivent faire l´objet d´un compte distinct. Ainsi, votre contrat ne peut pas simplement indiquer que vous payez 600 EUR par mois toutes charges comprises. Il faut, en principe, distinguer le montant du loyer et le montant des charges.

Les charges que le propriétaire peut réclamer dépendent de votre contrat de bail. En effet, le principe est celui de la liberté contractuelle. Le propriétaire et le locataire sont libres de décider la répartition des charges entre eux comme ils le souhaitent.

En revanche, la liberté contractuelle ne permet pas tout. On ne peut pas déroger aux règles impératives. Par exemple, est considérée comme nulle une clause qui interdit la révision des charges forfaitaires ou la conversion en dépenses réelles.

Si rien n´est prévu dans le contrat, on répartit les dépenses selon qu´elles apportent ou non un avantage au locataire. A titre d´exemple, peuvent être à votre charge :

  • Les frais engendrés par vos consommations personnelles lorsqu´elles sont payées par votre propriétaire (par exemple, les factures d´électricité, d´eau, de mazout, y compris les redevances) ;
  • Les frais d’ouverture des compteurs de gaz et/ou d’électricité.

Si elle n'est pas prévue par le contrat de bail, la répartition des charges peut être contestée devant un juge de paix.

Avant de signer votre bail, si vous souhaitez avoir une idée du montant des charges qui vous sera réclamé, vous pouvez exiger le certificat de performance énergétique ou les derniers relevés d’index du locataire précédent. Les charges vont néanmoins dépendre, entre autres, de votre mode de vie.

Comment vérifier les charges que me réclame le propriétaire ?

Lorsque vous payez une provision pour charges, les montants demandés doivent correspondre aux charges réelles, c´est-à-dire aux consommations dont vous avez réellement profité.

Le propriétaire doit être en mesure de prouver ce que vous avez consommé. Il peut le faire notamment via des compteurs de passage ou des calorimètres. Si vos consommations ne peuvent pas être prouvées, vous pouvez contester les montants réclamés.

Votre propriétaire doit vous fournir le décompte des charges, ainsi que les documents justificatifs (factures d´électricité, d´eau, relevé des compteurs, etc.).
Cette obligation est allégée lorsque votre propriétaire gère un immeuble de plusieurs appartements. Dans ce cas, il doit vous fournir un relevé des frais et charges et vous donner accès aux documents justificatifs de ces dépenses.

Le décompte est généralement fait annuellement mais il peut aussi être trimestriel.

Dans les deux cas, vous pouvez réclamer ces documents. Si le propriétaire ne s´exécute pas et tarde trop à vous faire parvenir cette facture, vous pouvez lui adresser une mise en demeure par courrier recommandé et s´il ne s´exécute toujours pas, vous pouvez saisir le juge de paix.

Références légales

Sauf dans le cas où les charges sont fixées forfaitairement, elles doivent correspondre à vos dépenses réelles, c’est-à-dire à ce que vous avez réellement consommé ou aux frais réellement déboursés.

  • Le forfait

Lorsque vos charges consistent en un forfait, vous payez, mensuellement ou trimestriellement, une somme fixe déterminée dans votre contrat de bail. Aucun décompte ne sera effectué.
Dans cette hypothèse, il est possible que les charges ne correspondent pas aux dépenses réelles. Chacune des parties assume les risques à la hausse ou à la baisse des charges réelles.

 

  • La provision

Dans ce cas, les charges doivent correspondre aux dépenses réelles. La provision que vous payez périodiquement constitue une avance sur le paiement de vos charges réelles.
Pour la détermination des charges réelles, au terme de l’année ou du trimestre, on calcule la différence entre le montant total des provisions versées et vos dépenses réelles. Si le montant total de vos provisions est trop élevé par rapport au coût des dépenses réelles, votre propriétaire doit vous rembourser la différence. Si vous n'avez pas provisionné suffisamment (c'est-à-dire si le montant total de vos provisions ne suffit pas pour couvrir le coût des dépenses réelles), vous devrez payer la différence à votre propriétaire.

Ce décompte s’effectue sur la base des différents relevés des compteurs (au moment de l'entrée dans les lieux et au moment de chaque décompte). On part du dernier relevé des compteurs fait pour le décompte précédent, et on le compare au nouveau relevé.

Vous pouvez exiger que le propriétaire vous présente tous les justificatifs (factures, relevé des compteurs, clé de répartition entre les occupants, relevé des sociétés de mesure de consommation d’énergie, etc.)
En cas de contestation, le juge de paix est compétent.

Voir aussi !

Fiche « Je vais en justice »

Pour répartir les charges entre les occupants :

-          Soit on utilise des instruments de mesure des consommations : les charges sont alors réparties de manière équitable entre les différents locataires, sur la base de leur consommation individuelle. Pour mesurer la consommation d’eau, des compteurs individuels de passage sont utilisés. Des calorimètres servent à mesurer la quantité d’énergie utilisée pour chauffer le logement.

 -         Soit on répartit la consommation globale de l’immeuble entre les occupants sur la base d’une clé de répartition, lorsque l’immeuble n’est pas équipé d’instruments de mesure. Les locataires paient dans ce cas une part de la facture globale des frais collectifs de l’immeuble.

 La clé de répartition varie en fonction du type de logement:

  • Soit l’immeuble est divisé en copropriétés distinctes

Généralement, le règlement de copropriété prévoit la clé de répartition des charges entre les différents copropriétaires. C’est le gestionnaire du logement qui, sur cette base, établit le décompte de charges entre les occupants de l’immeuble.

Lorsque le règlement ne prévoit rien, les charges sont réparties en fonction, notamment, de la superficie, de la situation des parties privatives, ainsi que de l´utilisation des équipements particuliers par ces parties privatives.

Par exemple, les charges sont plus élevées pour les grands appartements que pour les studios.

En tant que locataire, vos charges dépendent des charges qui pèsent sur la partie d´immeuble que vous louez. Il est conseillé à votre propriétaire de les mentionner dans le contrat de bail qui vous lie..

  • Soit l’immeuble est une seule propriété séparée en logements

La répartition des charges entre les locataires qui occupent différentes parties d’un logement appartenant à un seul propriétaire est plus problématique. Généralement, un seul compteur comptabilise les consommations de l’entièreté du logement sans différencier qui a consommé combien de kilowattheures (kWh).

Si le propriétaire n’a pas posé des compteurs de passage ou des calorimètres, il utilisera une clé de répartition. Les charges sont alors réparties en fonction du nombre d’appartements, de la superficie des appartements ou du nombre d’occupant par appartement. Il est vivement conseillé au propriétaire de préciser la clé de répartition choisie dans le contrat de bail. Lorsque ce n’est pas le cas, vous pouvez contester la clé de répartition choisie par le propriétaire. Dans ce cas, si un règlement à l’amiable ne peut pas être trouvé ou qu’une médiation n’est pas envisageable ou échoue, le juge de paix est compétent pour déterminer la clé de répartition.

Lorsqu´une provision pour charges est prévue, le propriétaire doit être en mesure de prouver la consommation réelle du locataire.

 

La réponse est différente selon que vous payez vos charges sous forme de forfaits ou de provisions. Pour connaître votre type de charges, regardez dans votre contrat de bail.

  • Charges forfaitaires

Lorsque vous payez un forfait, le propriétaire ne peut vous réclamer aucun supplément. Le paiement sous forme de forfait se fait aux risques et périls de chacun. Votre propriétaire ne peut pas vous réclamer un supplément si le forfait est insuffisant. De même, vous ne pouvez pas réclamer un remboursement si le forfait dépasse vos consommations réelles.

Par contre, chacune des parties peut demander au juge de paix, à tout moment, la révision des charges forfaitaires ou leur conversion en charges réelles. Le juge rectifiera la situation lorsque celle-ci ne correspond manifestement plus à la situation initiale. Il prendra en compte, par exemple, des critères tels qu'un changement de composition de famille, ou des absences plus ou moins fréquentes. La conversion en charges réelles doit être privilégiée par le juge lorsqu’elle est possible.

  • Charges par provision

Lorsque vous payez une provision, celle-ci doit correspondre à vos dépenses réelles. Le montant des charges varie en fonction de votre consommation. Si votre consommation est plus élevée que ce qui était initialement prévu dans le contrat de bail, le propriétaire peut vous demander une augmentation.

Voir aussi !

Fiche « Je vais en justice »

Non. Le principe est simple : on ne peut se faire justice soi-même.

Les coupures d’électricité peuvent cependant avoir lieu. Il faut distinguer deux situations :

Lorsque le propriétaire est titulaire du contrat de fourniture d’énergie :

  • Si le propriétaire ne paie pas ses factures d’énergie, une coupure peut se produire au terme d’une procédure de défaut de paiement. Dans ce cas, vous pouvez interpeller le juge de paix. Le propriétaire doit en effet, vous assurer un logement et la possibilité d’être fourni en énergie.
  • Si vous ne versez plus les charges locatives au propriétaire, celui-ci ne peut pas fermer les compteurs. Par contre, il peut demander au juge de paix de résilier votre bail car vous ne respectez pas vos obligations (payer le loyer et les charges).


Lorsque vous êtes titulaire du contrat de fourniture d’énergie, différentes situations peuvent mener à une coupure d’énergie :

  • En cas de non rechargement du compteur à budget pour les clients non protégés (on parle alors d’auto-coupure) ;
  • En cas d’échec de la procédure MOZA dans le cadre d’un déménagement problématique (si vous n’avez pas averti un fournisseur de votre emménagement) ;
  • En cas de refus (présumé) de placement d’un compteur à budget.

Ces coupures ne doivent nécessairement avoir été décidées par un juge et peuvent survenir pendant la période hivernale !